LECCIÓN: alquiler con opción de compra

[restrict paid=»true»]

Qué es el alquiler con opción a compra

A la hora de vivir en un inmueble, tenemos dos opciones:

Hacerlo en régimen de arrendamiento, es decir, vivir de alquiler abonando al arrendador la correspondiente cuota mensual que esté estipulada en el contrato.
O bien como propietario tras proceder a la compra del inmueble e ir pagando cada mes la cuota hipotecaria al banco.

Pero también existe una manera mixta en la que en un primer momento somos arrendatarios y posteriormente pasamos a ser propietarios del inmueble. Aquí entraría la figura del alquiler con opción a compra.

El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato en la cual una persona alquila una vivienda y vive en ella durante un tiempo en el cual va abonando cada mes la cuota pactada al arrendador. Cuando termina el periodo del arrendamiento, el arrendatario tiene la posibilidad, si quiere, de comprar el inmueble, y todo el dinero que ha pagado durante el alquiler, o bien una parte (esto depende de lo que se recoja en el contrato) se resta del precio de compra.

Ejemplo: firmas un contrato de alquiler con opción a compra y pagas de arrendamiento cada mes 900 euros. El precio de la vivienda son 200.000 euros. Estás viviendo como arrendatario 8 años, lo que implica que has pagado durante todo ese tiempo un total de 86.400 euros. Pues entonces hay 2 opciones:

1º En el contrato de alquiler con opción a compra se recoge la posibilidad de restar al precio de compra el importe total que hayas abonado de alquiler: a la finalización de los 8 años de arrendamiento, tienes la opción de comprar la casa, pero no por 200.000 euros sino por 113.600 euros (200.000 – 86.400).

2º Cabe la posibilidad de que en el contrato se estipule que a la finalización del arrendamiento, si ejerces la opción de compra, no se te reste del precio de compra todo lo que hayas pagado de alquiler, sino una parte, un porcentaje.

Por tanto, con un contrato de alquiler con opción a compra realmente estarías arrendando una vivienda para vivir en ella pagando la cuota mensual al arrendador, pero tienes reservada una opción de compra a la finalización del alquiler.

Algunas cuestiones a tener en cuenta:

* Una vez finalizado el periodo de arrendamiento, si decides no ejercer la opción de compra, hay dos posibilidades:

Si el arrendador y tú estáis de acuerdo, puedes continuar viviendo en alquiler formalizando un nuevo contrato de arrendamiento.
Si el arrendador o tú no estáis interesado en un nuevo contrato de arrendamiento, tendrás que abandonas la vivienda.

* Mientras el contrato de arrendamiento con opción a compra esté vigente, el titular del inmueble no podrá venderlo a otra persona. Esto significa que el arrendatario tiene un derecho preferente de compra.

* El precio de la venta de la casa no se puede modificar, de manera que al firmar el contrato de alquiler con opción de compra ha de venir recogido en el mismo dicho precio de venta, que será el mismo cuando finalice el arrendamiento.

* El precio del arrendamiento sí se puede modificar, es decir, la cuota mensual se puede ir actualizando conforme al IPC u otros indicadores (según se recoja en el contrato).

* En realidad no es necesario tener que esperar a que finalice el contrato para ejercer, si quieres, tu derecho de opción de compra, ya que puedes hacerlo antes.

* Si el arrendatario deja de abonar dos cuotas mensuales del alquiler, perdería su derecho a poder ejercitar la opción de compra.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra

Ventajas para el arrendatario

Es una especie de financiación a la hora de adquirir una vivienda. De esta manera los años que se esté de alquiler, al restarse del precio de compra, supone un precio final más reducido, y con ello la cuota de la hipoteca también.
El arrendatario dispone de un derecho preferente de compra sobre el inmueble, de manera que si le interesa la casa nadie podrá comprarla antes que él.
Al poder vivir de alquiler en la vivienda antes de adquirirla, se tiene la ventaja de poder conocer el barrio, los vecinos, el propio inmueble, etc, y de esta manera saber si realmente interesa hacerse con la propiedad.
El precio de compra no puede variar, de manera que al conocerse desde el inicio y constar en el contrato, otorga una seguridad y permite poder realizar una correcta planificación financiera.
Evita el gran problema que supone para muchas personas comprar una vivienda, es decir, tener que disponer de una entrada elevada que el banco no financia con la hipoteca.

Ventajas para el titular del inmueble

Tiene la tranquilidad de ingresos asegurados. En una primera fase, la de arrendamiento, recibiría cada mes la cuota correspondiente del alquiler. En una segunda fase, obtendría el dinero de la venta del inmueble.
Al conocer de antemano la cuota mensual de alquiler y el precio final de venta, conoce exactamente qué ingresos recibirá.
En caso de que en el contrato conste la obligación de que el arrendatario abone de inicio una prima por disponer de la opción de compra, el arrendador tiene la ventaja de que si al final el inquilino decide no comprar la casa, se podrá quedar el importe de dicha prima. Por tanto, actúa como una señal de pago.
Ya que el arrendatario no sabe desde el inicio si ejercerá en su momento la opción de compra, ello implica que se encargará de mantener en buen estado el inmueble porque podría ser suyo el día de mañana.

Desventajas para el arrendatario

Si hubiese prima o señal, el arrendatario la perdería si finalmente decide no ejercer la opción de compra.
Si el mercado inmobiliario cae y con ello el precio de las viviendas, resultaría que si ejerce su derecho de compra lo haría pagando más dinero de lo que en ese momento valdría la vivienda.

Desventajas para el titular del inmueble

No puede vender el inmueble a nadie mientras esté vigente el contrato de arrendamiento con opción de compra. De manera que si le sale un comprador dispuesto a pagar más dinero del que le pagaría más adelante el inquilino si ejerce su derecho, no podría hacerlo.
Si el mercado inmobiliario está en auge y el precio de las viviendas sube, el propietario recibiría un dinero por la venta inferior al valor de la vivienda en ese momento.

Cómo se formaliza el contrato de alquiler con opción a compra

Lo primero de todo es que en el contrato de arrendamiento del inmueble aparezca una cláusula estipulando que el arrendatario podrá ejercer, si así lo desea, la opción de compra.

En dicha cláusula ha de constar también lo siguiente:

El precio de venta de la vivienda.
La cuantía de la prima o garantía que se ha de abonar por existir la cláusula. Lo habitual es que sea un porcentaje del precio de venta, una horquilla del 5-14%. Importante que conste en la cláusula si la prima se resta también del precio de venta si ejerce la opción.
El importe mensual en concepto de alquiler.
En el caso de ejercer el derecho de compra, se ha de especificar si al precio de venta se le restaría todo el dinero que ya se ha abonado en concepto de alquiler o bien solo una parte (ha de concretarse la cantidad exacta o el porcentaje de las cuotas pagadas por alquiler).
El tiempo que dispone el arrendatario para ejercer la opción de compra (el plazo máximo que dispone para ello). Generalmente ese plazo de tiempo suele coincidir con la duración del arrendamiento.
Quién ha de hacerse cargo de los gastos (cuota mensual de la comunidad de vecinos, arreglos por desperfectos, etc).

[/restrict]